Fiche d’arrêt – Cass. 3e civ., 21 nov. 2024, n° 21-12.661
Faits: En 1971, une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle est conclue. Cette promesse prévoit un terme très lointain, finalement fixé à novembre 2017. En juin 2011, l’héritier du promettant indique au bénéficiaire qu’il considère la promesse comme caduque. Malgré cela, en novembre 2016, l’héritier du bénéficiaire lève l’option et demande le transfert de propriété de la parcelle ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive. Le promettant conteste alors la validité de la vente en soutenant notamment que le prix est devenu vil, compte tenu de l’écart entre la valeur du bien en 1971 et celle au jour de la levée d’option, quarante-cinq ans plus tard.
Procédure: La cour d’appel d’Aix-en-Provence refuse de constater le transfert de propriété. Elle retient que, la promesse ayant été conclue avant la réforme de 2016, la rétractation du promettant ne peut être sanctionnée que par des dommages-intérêts. Elle prononce en outre la nullité de la vente pour vileté du prix, en appréciant le caractère réel et sérieux du prix au jour de la levée d’option. Le bénéficiaire forme alors un pourvoi en cassation.
Question de droit : La rétractation du promettant avant la levée d’option peut-elle empêcher la formation de la vente ?
Solution
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle juge que : le promettant est définitivement engagé dès la conclusion de la promesse, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ; la promesse unilatérale contient déjà les éléments essentiels du contrat définitif ; par conséquent, la vileté du prix s’apprécie à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option.
